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          “住宅+商業”打包 富力物業終于還是把招股書遞交了

          一飛股訊 資訊大全 2021-04-27 02:00:16 300

          觀點地產網物業股大受資本市場追捧及相比地產可觀得多的市盈率,讓分拆物業上市的熱度還在持續。

          4月26日晚間,物業上市賽道上又添一員——富力物業在港交所遞交了招股書。

          大概6年前,富力便有意要分拆物業業務上市,但過去6年間,身邊不管大的小的房企紛紛完成物業分拆,富力物業卻遲遲未有動作。

          正所謂“起了個大早,趕了個晚集”。

          根據招股書披露,富力物業完成了多元化的物業組合,包括住宅及商業物業,商業方面主要包括零售物業、寫字樓及服務式公寓,簽約管理的其他商業物業包括教育機構及產業園。

          在管范圍和規模方面,截至2020年12月31日,富力物業管理的552個項目位于中國26個省、自治區、直轄市的102個城市,總在管建筑面積為6940萬平方米,包括295個住宅物業項目,在管建筑面積約為5810萬平方米;及257項商業物業項目,在管建筑面積為1120萬平方米。

          截至最后實際可行日期,富力物業總在管建筑面積進一步增加至7160萬平方米。

          成色

          相比多數依靠拓展和收并購快速實現規模增長的上市物企來講,目前富力物業的規模尚且不大。業務組合上,住宅和商業規模占比分別為83.7%和16.14%,收入貢獻占比分別為67.6%和32.4%。

          關于在管面積的來源,招股書中未有明確披露,但有稱“過往業務增長主要得益于富力集團的支持”。

          截至2020年12月31日,富力集團位于中國27個省、自治區及直轄市及其他國家的140多個城市,擁有208個開發中項目及土地儲備總建筑面積約6430萬平方米,這將繼續為富力物業帶來重大的增長機會。

          截至2020年末,富力物業來自富力集團及合營企業或聯營企業以及獨立第三方的收入貢獻占比,分別為23.4%和76.6%。

          收入和盈利增長則在近兩年才錄得較快增長:收入由2018年的18.23億元增長19.0%至2019年的21.7億元,并進一步增長19.7%至2020年的25.97億元;于2018年錄得年內虧損人民幣1160萬元,年內利潤由2019年的6380萬元增加275.6%至2020年的2.4億元。

          于2018年、2019年及2020年,富力物業整體毛利分別為2.71億元、3.89億元及6.44億元,整體毛利率分別為14.9%、17.9%及24.8%。2020年,住宅和商業兩大板塊的毛利率分別上升至21.2%和32.4%。

          數據顯示,近兩年行業物業服務公司毛利率水平基本處于20%-30%,富力物業的盈利能力尚處中下水平。

          截至2020年12月31日,富力物業位于一線、新一線及二線城市的項目分別占總在管建筑面積約25.9%、25.9%及25.5%,城市布局上有利于后續盈利的增長;另外,一般而言商業物業運營的坪效要遠高于住宅物業,不過目前富力物業的商業運營比例還有待進一步提高。

          而富力物業毛利率在2020年才得以超過20%,增長主要得益于通過分包若干毛利率相對較低的業務服務予第三方而有效控制成本,及因中央及地方政府部門采取的COVID-19相關的紓困措施而獲豁免繳納社會保險費。

          具體在業務服務業態上,富力物業與目前大多上市物企相差無異。住宅管理方面主要包括基礎物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務,社區增值服務則包括居家生活服務、社區運營服務、社區生活服務;商業管理方面業務包括基礎物業管理服務及商業運營及增值服務。

          截至2020年底,住宅物業管理板塊毛利率為13.9%,整體平均物業管理費2.41元每月每平方米;商業管理板塊的毛利率為32.4%,整體平均物業管理費10.08元每月每平方米。

          可以發現,近一年來頻繁上市的商辦類物業股,包括了華潤萬象生活、金融街物業、合景悠活、遠洋服務等。更多的物業企業也傾向于“物管+商管”一起打包上市,較傳統住宅物業企業有更強競爭力。

          不過,富力物業在商業管理上起步較晚,招股書披露其在2020年才正式推出“富物商企”品牌,提供有關商業物業的優質商業運營及增值服務,旗下主要從事提供商業運營及增值服務的主體為“富鄰商業”,該公司于2020年6月15日在中國成立,初始注冊資本為人民幣5000萬元。

          因果

          有報道稱,早在2017年3月,富力就已經官宣了整合集團下屬物業公司,組建富力物業服務集團,將物業服務和社區商業、互聯網、物聯網、智慧社區全面打通。

          根據招股書披露的公司架構變動,富力物業前身為“天力物業”。2019年,富力開始就物業業務進行資產騰挪。

          2019年底,富力聯合創始人李思廉與張力各自出資50%成立合資公司——廣州富星投資咨詢有限公司,并以其作為整合平臺,開始對富力地產旗下物業公司進行一系列的收購交易。

          廣州富星成立后快速收購了富力地產旗下的兩家物業公司——從富力地產的附屬公司各自對價500萬元收購了大同恒富物業服務有限公司、天津華信物業管理有限公司。

          于2020年3月31日,廣州富星又以代價2.7億元向富力地產收購天力物業的90%股權,及以代價人民幣3000萬元向廣州鼎力收購天力物業的10%股權,作價合計3.3億元。于收購完成后,天力物業由廣州富星全資擁有。

          天力物業、華信物業、恒富物業由此成為廣州富星旗下三大物業公司,收購當時,該三家物業公司管理著總計224個富力地產物業項目,總建面約為7000萬平方米。

          其中天力物業是富力物業集團擁有的重頭資產,低價出售予兩大股東張力、李思廉時,曾使富力惹來批評。有券商直指,公司以較市價低九成的作價將業務賣給大股東,有損害小股東利益之嫌。

          銀河聯昌證券報告中指,富力以極低價向大股東出售物管業務的行動“非常差兼令人失望”,3.3億元的作價,如果按富力物業管理2019年業績來算大概約6倍的市盈率,與目前市場的平均市盈率約23倍相差頗大。

          不過從工商信息查看,與廣州富星的交易事項完成后,4月16日,天力物業實際控制人從“李思廉”變更為“富力物業服務集團香港有限公司”。

          對此有解讀稱“將物業資產裝入香港公司,是在港股上市的慣常操作流程”;不過也有業內分析指,把上市公司的物業公司出售給了關聯方,物業再上市就不屬于分拆上市,這相當于“曲線”上市。

          此外,從上市考量看,“三道紅線”下,分拆物業或許也是富力改善財務的辦法之一,通過股權融資的方式,有助于降低企業的負債水平。

          本次物業招股書則顯示,截至2020年底,富力物業的資產負債率為109.1%,較2019年上升1.2個百分點。

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