6月23日消息,金融專業人士朱云來日前在出席一論壇時指出,應關注中國人口的雙重危機,他分析稱,中國60歲以上的人口,從2000年開始到現在,占比從10%到13%到18%,差不多翻了一倍"/>

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          朱云來:電動汽車行業是個很好的商業機會,但規模比較有限

          6月23日消息,金融專業人士朱云來日前在出席一論壇時指出,應關注中國人口的雙重危機,他分析稱,中國60歲以上的人口,從2000年開始到現在,占比從10%到13%到18%,差不多翻了一倍。但容易被忽略的是, 22歲以下人口的占比,從2000年的34%到2010年的28%,到2019年的24%,“我們的年輕人在同時不斷地減少。這種雙重的人口危機,是需要關注的”。

          以下為演講實錄:

          朱云來:大家好!謝謝主持人的介紹!今天時間也比較緊,所以我就盡量簡短一點。

          經過多年的發展,大家也都知道,世界的形勢、經濟、政治等都有很大的變化。我們現在談新局,我想能不能以歷史統計數據為基礎,用更宏觀的、全球的視野,看看我們發展的格局到底有了一些什么樣的變化,我們正面臨什么樣的境況,以及我們應該如何去思考,怎么樣可以有所作為。

          變局:流量角度的世界和中國 同與不同

          我們首先看一下近三十年全球經濟的全景,全球產值自1990年的23萬億美元發展到2020年的84萬億美元。與此同時,固定資產投資相對經濟產值來說是成比例同步增長的。成產比(資本形成和產出的比例),基本上一直保持在25%左右。

          另外我們可以看到,全球經濟整體來看從2000年后有一個快速增長,2008年金融危機前后的發展特點還是有一些不同。2008年以后,世界貿易水平有所下降,貿產比(貿易和產值的比例)從1990年的15%漲到最高的26%,現在回落到了21%,這是從流量角度看世界經濟過去一段時間的變化。

          再來看一下同時期的中國經濟情況,顯然中國過去三十年經歷了一個很快速的增長,但它也有一些不同于世界的基本特征。比如說我們的投資占比,比世界平均水平要高。

          從我們資本形成和產值比例來看,90年代初,大概在24%。經過幾個階段的攀升,直到現在有將近十幾年的時間維持在較高水平上,差不多百分之四十幾。

          我們的貿產比水平,經過了一個快速的增長,到2008年危機以后,就一直處在總體下滑的過程中。

          變局:存量角度的世界和中國 同與不同

          我們再來看存量。關于經濟的討論,多數都是圍繞著產值、產出、投資,也就是剛才我們說的資本形成,但是我們很少去系統地關注經濟的存量。經濟學統計兩個基本概念,一個叫流量,是每年產生變動的新增加/減少的量。另一個就是存量,指歷年累積下來經濟的結果,你去年蓋的大樓、工廠,與你前年及更早蓋的大樓和工廠都要累計算在一起。而流量就只是每年新增加的東西。

          從存量來看,我們的資產應該說是以比較快的速度在增長,特別是最近這一段時間,同時債務也有一個系統地攀升。

          從全球的債務結構來講,在2007年之前,世界的債務相對于貨幣來講,是一個系統性地攀升過程。經過金融危機以后,實際上還是在持續下降的。貨幣按定義是銀行的存款,可以說是債務形成的第一級來源,它的規模還是在往上升的,但是由后端的衍生債務在全球范圍看增速是在往下降的,所以債務/貨幣的比值總體在下降。

          再看一下中國經濟的存量情況,也和全世界平均的狀態不太一樣。中國的特點是資產攀升更快,因為我們的投資量每年都很大,每年都是幾十萬億。

          我們的債幣比,在金融危機以后,經過一個短暫的下降以后,再次開始系統攀升一直到497%,而世界平均是217%多,我們是世界平均的兩倍多了。最下面的藍色虛線代表產資比,這是衡量用同樣的資產規模能產生多大的價值??梢钥吹绞澜绲漠a資比大概穩定在21%左右,由一個中等的水平逐漸升高,危機后逐漸有所下降。如果看我們中國的產資比,金融危機后從13%降到8%,總體是一直往下走的。所以從效率的觀點來看,我們的資產效率是有一個逐漸下降的問題。

          變局:全球經濟格局變遷和產業結構演化 總體增長

          再看一下全世界總體經濟格局的變遷,世界五百強公司的比較主要是當做一個代表樣本,因為它只是全世界成千上萬家公司中的500家。我們從1996年和2020年的對比來看,中國公司的發展比較明顯。從世界經濟格局來看,特別是按收入規模排名的五百強占比來看,一定程度上已反映了我們對世界經濟格局的改變。

          如果我們再看產業結構的變化。因為沒有足夠完整的資料,我們就先選用1970年到2020年的時間段來看看經濟總體增長,可以看到經濟行業結構也在變化。比如說農業,1970年的時候占世界經濟的9%,現在4%。制造業原來是在1970年的時候,是最大的一個行業,到現在變到了17%,也降低了近10個百分點。

          建筑從7%到6%,占比大致穩定,住宿、餐飲、運輸、電信等等也沒有大的變化。而其它服務行業,占比從32%提高到了45%。說明經濟行業結構在系統性地演變,傳統的最強勁的制造業,其實還是很重要,但是占比逐漸變小,然后其他的一些新興行業涌現出來,發展速度更快。

          變局:初次經濟分配和可支經濟分配 住戶福利在下降?

          再從經濟分配的角度來看。我們按照住戶、政府、企業分部門統計數據來看中國、美國、歐盟還有日本四個較大經濟體的數字(四經濟體產值占世界總額70%),并把這四個區域的部門收入加總。從結構角度分析,比如在初次的經濟分配,住戶部門在1995年的時候,占的份額是56%,但是到了2020年,就下降到48%。政府的份額略微下降,企業從33%變到了43%,增加了10個百分點。也就是說住戶下降了8個點,政府幾乎下降了2個點,然后企業升了10個點??梢钥闯鰜?,經濟分配在這25年間出現了變化。

          當然,如果考慮政府有二次分配通過稅收調節轉移的作用,重新調整以后,根據可支配收入來看,住戶其實大概增長了兩個點,但是政府占比下降比較多,降了6個點,同時企業增加了4個點。這大概是世界的經濟分配真實趨勢。

          一方面可以說,政府份額的下降,是不是因為減少稅收,為了更好促進經濟,如果這樣那可能是好的下降。但是從另外一個角度來講,全球政府的收入減少,是否會影響它的開支下降,政府開支的占比下降是不是意味著公共服務水平的降低?因為公共服務主要是面向住戶部門,歸根結底是住戶的福利在下降??赡苓@和我們現在討論世界經濟的變化、社會財富分配的問題也是緊密相關的。

          回顧大的歷史變化后再看看當前,這就不能不講講疫情。上圖中左邊的圖是我去年參加外灘峰會的時候,做了一個疫情發展的匯總,根據當時境外累計確診統計資料,我做了一個確診病例趨勢預測。前兩天我又更新了一下這張圖,按照同樣的資料體系,發現境外實際發生的情況和我們當時的線性預測情況非常的接近。

          當時預測是現在的累計確診會達到1.59億例,實際確診的是1.74億例,實際略微高于預測。如果這個規律持續下去,持續到今年年底,按照預測,可能會有3億人確診。去年我們預測今年年底三億一千五百萬確診,現在預測是兩億七千多萬,也就是說經過最近半年的努力,未來情況可能已經略有改善。當然,全世界是77億人口,3億人的感染仍是值得重視的問題,希望世界各國大量接種疫苗后,會對疫情起到更好控制作用。

          變局:行業變遷 誰遇到了天花板

          接下來看看一些行業的變遷。

          先說商業的變化,我想商業最重要的變化可能就是電商的變化了。從上圖來看,美國的零售,從2000年到2020年,過去的20年,差不多翻了一倍,但是平均每年來說,應該就是百分之3.2左右,是一個穩健的增長。而中國同期發展就更快了,同期平均增長率要高很多(13.3%)。

          經匯率折算后,中國商品消費水平總體接近于美國的商品零售水平。當然這是從名義價格角度統計金額,因為中美兩國的商品價格差異可能還不小,從實物消費量和質來看,兩國消費水平還不同。

          而具體到電商的發展,中國的電商發展就要迅速得多,占商品零售金額的比重比美國幾乎高了一倍。2020年中國電商占比達到了25%,已經很高了,那么它還能不能再往上走,還能走多遠?

          一般來說,就我們的經驗來講,電商大多數都是小商品或者低值的商品,大型商品或者是價值很高的商品是不是也可以被電商滲透,從而帶動新一輪增長?我想還是會有一段路要走的。另外,我們有時候對電商的估計可能也有點過于樂觀,因為經濟發展好壞和你是不是會用電商并沒有直接關系,而大家普遍說我們經濟、我們的消費還能增長多快,所以會帶動買貨的速度變得更快?其實我們生活的節奏也沒有快到那個程度,并不需要什么東西都是秒購、秒到,那樣也未必是一個經濟合理的供應體系,代價可能太高,增加的用戶體驗其實相對有限?,F在快遞,滿街的電動車,摩托車,危險且不說,對快遞員工的勞動福利也應該重視。另外過度電商是否過度包裝,對環境壓力會非常大,這對經濟難道真的就是最好的一個方式嗎?需要綜合考量。

          這張圖也和商業有關,我們看到世界各國都在蓋大樓,特別是商業地產等。我統計了一下,過去十幾年能找到的資料,大概累計投了10萬億美元,跟我們現在全球的商業地產總價33萬億美元來比,過去的十幾年大概投了1/3了。這33萬億美元它產生了多少零售額,是否有必要?如果2020年疫情對傳統商業、辦公等模式形成了持久影響,商業地產或許面臨一定的減值壓力,是不是也會影響養老、保險等地產背后的投資機構?

          還有一組我覺得值得關注的產業趨勢,就是手機和汽車。手機市場曾經有輝煌的歷史,但你仔細看手機全球的出貨量,實際上現在好像基本上不怎么增長了,甚至智能手機的出貨量反而是在下降的。我想是不是智能手機一定程度上代表的是中高端用戶的需求,這個需求已經到了瓶頸了。而從上圖可以看出,手機的出貨量是高于智能手機的出貨量的,也就是說可能新增手機用戶,甚至是置換需求,已可能是以相對低端需求為主,比如非洲很多地區和用戶,他并不需要智能手機,他只需要手機。這是我們能從數據中看到的一個變化。

          汽車也是,全球的汽車消費目前差不多回到十年以前的消費量了,它也是經過了一個系統性地增長,但是它現在回落了。就電動汽車而言,一方面大汽車廠好像很難轉變、一下子大規模生產電動車,即便他們的壓力很大。但另一方面,新生的勢力卻好像能蓬勃地快速成長。我想可能是這個道理,現在的汽車制造跟我們過去的傳統汽車制造可能不一樣了,過去幾大傳統汽車制造商,幾乎壟斷了所有的生產,完成了從設計到制造,到甚至到最后包裝的全部環節,都是在他們自己的工廠供應體系里完成。

          但是到了電動車生產的流程可能會有很大變化,如果原來是SKD(semi knock down),是半分解,現在則是CKD(complete knock down)全流程分解全球化組裝了。我們在研究集裝箱海運的時候,發現那是有一類貨品的增長很快。就是汽車的散件,英文叫knockdown都是變成了散件,散件放在箱子里一裝一運,海運也很便宜,很快就能到。所以就變成了全世界組裝,根據哪兒有汽車需要或者是哪里能開發出來汽車市場,就可以把車散件運過去,現場組裝,電動車的工藝技術相對簡單,有點像以前的電腦、手機散件組裝了??赡苡辛诉@樣明顯的制造工藝發展變化后,汽車行業的格局也會發生較大變化。

          我研究過城市,就以中國來說,我們中國的統計還是比較充分的,可以知道一個城市的道路長度有多少,道路面積有多大等。所以城市的汽車保有量可以算了一筆賬,很簡單,這個城市有多少輛汽車,每輛汽車平均占地應該多大的面積,如果所有汽車開到街上,算他們總的占地面積,就會發現和城市總的道路面積相當了。

          很顯然,城市里邊可能已經放不下更多汽車,更何況道路并不是平均使用的,有很多城市里邊的道路,空著也沒人去,沒有車使用;但同時有很多地方堵得根本就走不動,這從側面也體現最終車的需求其實是有瓶頸的。

          那電動汽車又為什么能起來?一方面確實是新能源綠色的號召作用,另外一方面也是因為補貼政策。但是還有一個原因,電動車已經是一個新型的制造方式了,它的制造、設計,都是專業化的設計,它的零部件采購也是全球化的,所以它很容易在過去一個沒有廠子的地方把車攢起來,滿足一個地方的需求。而它的銷售模式也有改變,主要通過網上的、社交的模式銷售。很多人或者為了節能的理念,或者是追求一種車的性能特點的發燒友而通過購車形成了圈子,他們往往收入比較高,能接受更高價格。但這個的消費群體畢竟是少數。

          這樣也就可以理解為什么這么多人會到電動汽車行業里去,這還是一個很好的商業機會,但如果按照我之前的分析,這個商業機會規模應該是比較有限的,它跟我們上面講的大路上跑的大眾化汽車需求并不完全相同,而且最后很可能也會受汽車固有的規模效應影響制約。

          變局:碳排放的兩難

          上圖是全世界從1965年開始的碳排放曲線,這個排放量通過相對簡單的模型估算,碳與氧氣燃燒,估算生成的二氧化碳重量。以此測算世界能耗與世界產值的比值,即每萬美元有多少噸碳排放。從趨勢看,上世紀60年代中期,排產比有一個迅速改善的過程,但2007年后進入了瓶頸。未來隨著世界經濟的發展,碳排放量仍然很大,所以進一步降低碳排任重道遠。

          圖中燃耗是不可再生能源的消費。而能耗中包括了可再生能源,但從圖中曲線能發現再生能源和不可再生能源之間差距很小,因為自然科學的稟賦使然。開發風能、光能、水利,包括光合作用增加,還是一個比較艱巨的任務。就未來的前景而言,需要考慮兩方面,一方面世界經濟發展需要能源,另一方面能源帶來非常大量的排放問題,碳排又威脅到我們地球環境的穩定。所以我們可能必須要抉擇,能否繼續用這些不可再生能源。目前來看所有的選擇似乎都難以證明它們是可行的。

          比較一下不同國家的不同情況。從上圖來看,美國和日本的情況差不多,都是大概從1965年左右開始,從高能耗發展到了高能源效率,到最后排產比在2.6。中國早期發展耗能的水平是比較高的,從90年代開始有一些系統的改進,但是改進到現在,我們也仍然在一個相對比較高的水平;如果要接近到世界水平,還是有相當大的挑戰。所以我們就會很糾結,一方面要經濟發展,必須要使用大量能源,但消耗能源就要大量排放。另一方面需要減少排放,使用清潔能源,但目前找不到可行的清潔能源替代,所以就要降低發展的速度。

          變局:中國人口的雙重危機

          再談一下人口問題。同樣的歷史尺度,大概是從1960年到2020年,全世界人口其實還是比較均勻的增長,從30億到77億,平均每年增長1.6%,實際的產值增長是3.5%,名義產值增長得更快。但這里很多是屬于價格上漲的影響,所以名義GDP全世界是增長7.3%,去掉了價格的因素,實際的產值是3.5%??紤]人口增長也就是1.6%,在經濟增長3.5%的情況下,應該說是足以滿足人口增長的基本需要,并使得平均水平能有小幅提高,雖然不會像名義GDP增速看起來那么可觀。

          這張圖是關于中國人口結構的分析, 60歲以上的人口,從2000年開始到現在,占比從10%到13%到18%,差不多翻了一倍。容易被大家忽略的是, 22歲以下人口的占比,從2000年的34%到2010年的28%,到2019年的24%,可以看到,我們的年輕人在同時不斷地減少。這種雙重的人口危機,是需要關注的。

          變局:金融科技和金融開放的兩張圖

          再來談談全球的金融科技情況,剛才前面嘉賓也討論了很多關于投資的話題,相關領域新興企業無論估值漲幅,或是技術創新都很有些令人矚目,確實是一個現象。以Stripe這個公司為例,從2014年到2021年大概也就六七年的時間,估值漲了幾百倍。但這畢竟是少數,可能100個或是1000個里邊能有一個。

          但媒體或者大眾都喜歡講財富的故事,關注吸引人的故事,可能造成大家以為天下到處都是這樣成功故事的假象。但現實并非如此,全球金融科技獨角獸企業總值也就7098億美元,而全世界的金融資產差不多幾百萬億。數據一對比,成功的企業其實是鳳毛麟角,也只有極少數投資人可獲得超額收益。

          這張圖是全球市場金融開放程度的圖,講的是開放程度指數,主要根據一個國家貨幣是不是開放的評定,比如同時有幾種不同的匯率,或者經常賬戶、資本賬戶有沒有什么限制,另外外匯收入是不是要強制結匯來編制。

          這張圖可以作為我們的一個參考,從中國的角度,如果我們需要一些國際投資,我們可以參考這張圖,知道上哪去找更可以從容進出的地方。相當于一個指引地圖。

          我們想長遠的問題,不但要想流量經濟的增長,還要想存量的資產效率或是質量。舉個例子,蓋很多非常好的效率高的工廠,它未來有很大的產出價值,但是如果你蓋了很多租不出去的樓,那這個資產實際上價值很低。相比之下,金融的邏輯是,你就是要在這個市場上去找到相對效益最高的資產,相對價值最高的資產,用金融的方式投資或提供服務。

          變局:全球資產回報率需要提高

          從全球財富的角度,全球的資產從2003年的253萬億,到2019年變成了620萬億,這張圖可以看到股票、債券、貸款、存款、實物這幾種大類資產的大概占比,總體看保持大致的穩定。

          但從圖表來看,實物資產和金融資產的回報近年來有明顯的不同??梢钥吹?,金融資產曾經有些年份回報很高,但它確實波動相對也比較大,實物資產相對漲幅小,但波動也比較小,相對比較穩定。

          因為圖表的數據來源只有不到20年,時間還不夠長,但還是可以從中得到一個大概的印象,我們關注GDP但不宜只把它作為一個流量概念,而應該從提高整個社會資產回報率的角度考慮它。

          回到我的第二個主題,有所作為,時間有限,我簡單講一下。

          思為:少有所教怎么做?補貼鄉村學生生活費?大學擴容?

          剛才有嘉賓也提到教育問題,姑且不提家庭的經濟負擔,從學校的教育而言,從上圖可以看出,每個年級的人口,比如小學,每個年級1760萬,但是到初中的時候就變成1600萬了,這個缺口的部分原因就是有些人就沒有再上中學了,到高中差得就更大,到本??茢祿窍陆岛芏?。

          是不是有這種可能,貧困人口特別是鄉村地區現在要保證孩子的教育,還是需要付出很多,有些家長會覺得花錢讓子女讀初高中,不如打工,至少小孩自己能養活自己了。我們已經實行了九年義務制教育(歐美不少發達國家義務制教育時段為12年,并有部分向15年過渡)?,F在比80年代開始制定實行的九年義務制教育的時候經濟增長得非常多了,很多金融的數字都加了一個零兩個零了,那我們現在是否可以重新考慮一下,如何去保證孩子能完成中學教育?鄉村平均一個人就每年一萬多塊錢收入,消費可能六千塊,即使假設一個學生全年就需要六千塊錢生活費的話,是否也考慮將貧困學生的6000元也補助起來,從而減輕家庭負擔。

          再看我們的大學教育,人數比小學大概差了30%,怎么解決呢?能否擴大大學數量、師資人數等接收學生的能力,政策放開一些,讓大家都可以有更多的機會上大學?從而緩解高考巨大的競爭壓力。還有為考試而產生發展的各種補習班輔導班,這個某種意義上來說像修昔底德陷井一樣:只要有一個家庭要補,要去輔導,所有的人都得跟著干,你加一倍我也得加一倍,“不能輸在起跑線上”。大家都想跑進大學。當然考試還是應該的,至少作為一個基本的衡量。我想保證少有所教的花費還是可支付的,其實我做了一個計算,現在來不及說了,這個投入是比我們現在很多的萬億大型項目要小很多。

          思為:成有所居 租還是買?法律如何保護?

          成有所居,實際上是想講我們的住房問題。從歷史統計資料來看,中國的房子價值,我們以1999年比較典型的50平米的房子來算,到現在全國平均價格看也已價值88萬。而如果我們1999年購買的話,也就是9萬塊錢。如果按70%的貸款來算,把每年付的月供累計起來,再和每年租房的平均租金累計起來比的話,租房是要比起買房來講價值差了很多。99年買房累計付到現在,付了16萬,但得到的房子價值88萬,而如果按市場租金的水平支付,累計到現在,你付出的租金價格是買房支付16萬的好幾倍,而且你還沒有房子。

          我后來做了一個測試,如果最近10年以來買房會是怎樣呢,如果房價還延續過去那種房價上漲趨勢,繼續漲的話,那你買房子仍然是合算的。但是不能確定未來的房價增長還和過去一樣。

          如果用統計局公布的五等分收入分組來看,統計資料里城鎮最低收入的20%和中下收入的20%這兩個群體,按其收入,扣除吃飯等必要消費之外剩下的錢全都交房租,也只能交這么多,就是深紅的線,所謂他可以付的租金累計就形成累租。也就是我要租30年的房子,累計需要付這么多錢,但按這40%群體的收入及歷史增速,它承擔購房首付和月供的能力可能不足,所以他買房子是有困難的、只能租房。但如果按這40%群體的支付能力和市場租金水平,那么他們獨立承擔租房也可能有一定壓力??赡苄枰紤]住房的補貼(包括廉租房或公租房的形式),或者其他租金的補貼。但客觀上,這樣在我國的住房市場上,其實形成了兩個不同群體,承擔能力和解決方案可能需要有所區別。

          另外我們的租房市場也有值得關注的問題,有關部門和媒體應該呼吁租房市場形成一個更清晰的法律框架。因為從經濟學的角度看,有一個良性的法律法規,對租房的人和出租的人都要有科學、系統、明確的權利和義務的約束,這樣才會是一個比較良性的市場,而實際上這也有利于增加社會資產的利用效率,好處很多。

          比如說長租公寓,本來聽起來挺好,就是說蓋了這么多的房子了可以長期租出去,但是結果很多新興企業爆雷,或是模式演變成了金融杠桿投資。這過程中是否也顯示了一個租房市場基本規則待厘清問題?,F在大家都在討論關于REITs的問題,REITs其實也可能涉及很多長期租賃,那么首先仍需考慮基本租約的糾紛怎么規范,相關法律收益權利義務怎樣明確等問題。

          思為:老有所養 怎么養?養老基金?

          老有所養。簡而言之,就是我剛才說的,改革開放正好40年,我們一個人的生命周期正好是從20歲左右開始工作,60歲退休,也大概是40年,我們就把改革開放40年的歷史資料放在這兒,作為一個模擬??梢钥吹?,對比他每年的收入水平,消費水平,收入減掉消費的剩余,我們是否可以建立一個模型,探討你怎么來養老?

          在合適的政策鼓勵支持下,每個人自己都可提早準備自己的養老基金,比如每年收入扣除必要消費后的剩余部分,按照我們初步搭建的模型測算,可能全國平均每人每年六千塊錢左右,存到有效管理的基金。所謂有效管理的基金,即這個養老基金的價值至少隨整體資本市場的增長而同步增長。到退休前,每個人這筆基金就可專供自己的全部退休消費,即按年支取,維持工作前消費水平(考慮通脹),到人生最后階段完全消費完。按我們初步測算模型看,每年需要存入的金額平均看還是可承擔接受的。

          當然這是一個思考的框架,你總是要打一些富余才行,另外也沒有考慮每個人并行的其他投資需求,比如買房子。但這個證明了至少有這樣一個可能性。但同樣的問題也是,國家需要建立一個框架體系,系統的建立個人賬戶,然后有什么樣的系統的養老政策,為大家提供比較系統安排自身養老的路徑和激勵。

          當然,這個基金隱含有一個假設,就是金融市場能提供一個穩定的合理回報?;貓笤礁?,我們每年需要為養老付出的錢就可以更少,同時如果金融市場非常波動,實際上也就越難把握基金是否最后足夠滿足退休以后生活的全部需要。

          這就是我的主要內容,謝謝大家,不好意思有點拖時了。

          問答:中國合理的房價到底應該是多少?

          主持人:謝謝朱云來先生,請留步,我們還有個問題,有一個很接地氣的問題,因為最近媒體報道說,您在一個論壇說過,說中國的房價應該是在8000元左右比較合理,我也看到您是怎么測算的了,是吧?人均可支配收入3萬,人均可支配消費的支出兩萬減一下,做一個貸款的模型。但是現在的房價應該是已經高過這個至少25%了,您怎么看這個問題?

          朱云來:對,其實我想因為媒體喜歡簡單化,把這個簡化成一個八千塊。其實我的邏輯,曾經明確講過。我當時是說什么是房地產市場的合理價格,比方說從住宅來講,應該是說老百姓的平均收入是多少,然后其他的生活必要的開銷是多少,剩下的是你可以用于買房的錢。所以我的意思是說,最終的房價按照純粹市場規律來講的話,最后它能賣的最高價就是大家兜里剩的最多的那個錢,這和我剛才用的累計可租的那個道理是一樣的。當然還可考慮更多的因素,但也很難說無一遺漏。我們只能說至少這是最重要的基本道理,最基本的考慮點

          但是你剛才說了,三萬塊錢的收入,兩萬塊錢的消費,還剩下一萬塊錢,然后現在我們全國平均的城鎮平均的房價都已經到了一萬塊錢一平米。再說一個大致的居住標準,比如人均30平米,那1個人要三十年的平均結余才夠買能住的房子,從這個角度來說,房價是高了的。不是說房價絕對值高低,但是相對全國平均收入來講是高了的。

          當然,還是有很多能買得起房子的人,你可以把它看成收入比較高的人可以買了房子,然后可能再租給相對低收入的大眾,那也會有同樣的問題了,你的房子能租多少錢?這也才應該是計算房子價值的基礎對吧?而房租一樣還是你我口袋里能剩的、能夠付得起房租的錢。

          反過來你作為房主,投資房子的人來說,如果他知道他未來這個房子只能收這么多房租,那理論上應該能值多少錢是可以計算的。這應該是一個約束性的因素來限制你的購房決策。當然這個未來的房價可能還有一個因素需要考慮的,就是我們整個社會的貨幣擴張問題。因為如果貨幣投放或者說貸款規模越來越大,它有一個助推房價的作用。貸款擴大投資的規模,然后助推房子的價格。但最終時間長了,累積太多了,它可能就容易有系統性調整的需要,當然這是純粹從經濟學的原理、市場規律來看待的。

          責任編輯:梁斌 SF055